銳理數(shù)據(jù)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理郭某向《金融投資報(bào)》記者表示：“建材市場(chǎng)作為房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)，在調(diào)控政策中也受到了一定程度的影響。目前成都的建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的過(guò)剩之憂(yōu)已經(jīng)隱現(xiàn)，且逐步有按照高中低端細(xì)分的趨勢(shì)，在市場(chǎng)容量有限的情況下，洗牌已成為一場(chǎng)必然的變革。在未來(lái)的5-10年的調(diào)整期中，能夠?qū)⑦\(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)相結(jié)合，將配套較好的優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)能夠存活，其余的“過(guò)剩”部分將會(huì)退出或被兼并收購(gòu)。”值得玩味的是，這個(gè)5年的調(diào)整期，恰好與上述項(xiàng)目返租合約的期限不謀而合。
在對(duì)該銷(xiāo)售項(xiàng)目的商戶(hù)訪問(wèn)的過(guò)程中，新市場(chǎng)下的生意落差幾乎都或多或少存在。而商家對(duì)于市場(chǎng)管理也有不滿(mǎn)，位于該市場(chǎng)45棟的商戶(hù)章先生告訴記者，作為一家新開(kāi)店鋪，在該市場(chǎng)開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的一年多時(shí)間中，市場(chǎng)整體氛圍下的宣傳與運(yùn)營(yíng)管理其實(shí)并不算好。而每年簽的租約合同到期后的房租競(jìng)標(biāo)制度，也令商家很受傷，流動(dòng)性也增加了商家經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，令黃金口岸的旺鋪更旺，而經(jīng)營(yíng)不好的店鋪就有可能成為“死鋪”。
記者在其開(kāi)發(fā)商官網(wǎng)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，其一期入駐商家約1980家，二期的規(guī)模更大，約58萬(wàn)平方米的經(jīng)營(yíng)面積上，將計(jì)劃入駐3000家商家，招商壓力可想而知。
售后返租還是委托經(jīng)營(yíng)
雖然章先生對(duì)具體的租金數(shù)額保持沉默，但在相關(guān)資料中記者注意到，目前該項(xiàng)目一期二樓的商鋪?zhàn)饨鹪诿吭?0元/平米/月左右。以該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，顯然與10%的回報(bào)率相距甚遠(yuǎn)。而章先生詬病的另一個(gè)原因是該市場(chǎng)去年5月中旬開(kāi)業(yè)，但對(duì)商戶(hù)收取租金卻是從1月開(kāi)始計(jì)算，這是否是出于“返租”需求，值得思量。
四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟工作人員冉某表示，如果采取返租銷(xiāo)售模式，說(shuō)明該項(xiàng)目的銷(xiāo)售可能存在壓力，而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售回款往往決定了一個(gè)公司資金鏈的緊張程度。業(yè)內(nèi)人士也指出，有限的租金收益與較高的承諾回報(bào)這一矛盾最終可能導(dǎo)致糾紛。
與此同時(shí)，根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。顯然，上述銷(xiāo)售項(xiàng)目對(duì)期房的“返租”銷(xiāo)售在這一點(diǎn)中難言合規(guī)。
不過(guò)，對(duì)于建材類(lèi)市場(chǎng)商鋪的投資者，郭某也給予了一些建議，在選擇時(shí)首先要考察市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的實(shí)力;其次是一定要保持清醒的頭腦，不要相信過(guò)高的回報(bào)率。目前而言，通常宣傳中會(huì)將租金回報(bào)率制定為6%-10%，但需要注意的是一般很難達(dá)到，且未來(lái)仍有走低的風(fēng)險(xiǎn);再次就需要針對(duì)目前商家的經(jīng)營(yíng)及租金情況，以及產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景做一個(gè)細(xì)致的評(píng)估，大概推算自己可以獲得的實(shí)際收益，綜合考量以盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。